楼市泡沫，中国会例外吗？
房地产成为时下最热的话题。北京近10天出台9个楼市政策，3月份多达20个地方限购加码，如果从去年10月份算起，目前已经有多达40个城市出台限购政策……
关于中国房地产泡沫的讨论10多年前就开始了，但很多城市的房价却一直都在上涨。前有日本楼市崩溃、美国次贷危机，“楼市泡沫，中国会例外吗？”3月26日，博鳌亚洲论坛2017年年会的最后一场论坛正是以此为主题，财经大咖吴晓求、贾康、李迅雷这样说……
吴
晓求
中国楼市泡沫
有滞后
人民大学副校长吴晓求认为，现在全球有两大泡沫：一大泡沫是美国的股票市场，最近这一大泡沫在缩小；还有一大泡沫是中国的楼市。
从2008年金融危机以来，中国M2的增长速度太快了。存量的M2会倒逼房地产价格如此上涨。中国楼市泡沫会破灭，不会例外，但是它有滞后性。
“巨大的存量M2要购买资产，不会作为现金状态出现，还有少量存在银行，更多是追逐能够带来利润的资产。可是中国金融体系提供的资产非常有限，股票不敢买，债券也不多，钱又不能放在手上，因为放在手上的话很快会贬值，所以大家就开始买房子了。”
杠杆不下调就会导致楼市价格大幅下跌。
现在12万块钱一平米的房子还要去买，我不认为这是理性的。我们要让它下来，只有一个办法：减少对私人部门的杠杆，如果这点做到，我们的泡沫就不会破裂，如果做不到，泡沫也会破裂。
”贾康
不能直接和日本泡沫破灭相提并论
对于吴晓求说“楼市泡沫是M2过大引起”的观点，华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康并不认同：
“中国现在楼市房市基本格局是冰火两重天，货币供应过多，为什么它不能够体现在冰的那一边，而只体现在火的这一边？”
“你说火的这边有泡沫，我不否定，但是不是带来系统性风险的泡沫。冰的那边不是泡沫的问题，是怎么去库存的问题。”
楼市泡沫问题，不能简单化看待，要认清楚中国房地产市场是冰火两重天。火的这边有局部的泡沫破灭或者回调，这不能直接和日本系统性风险式的泡沫破灭相提并论。
贾康认为，那时候日本的城镇化水平是77%，而国家统计局数据显示，2016年我国户籍人口的城镇化率是41%，41%的真实城镇化率在国际经验来看，是一个经济体城镇化加速发展期的前半段，要经过差不多30个点的上升空间，达到70%以后才能到低平发展阶段。
在可以预见的十五年左右的时间，不要希望北京、上海、深圳出现均价回归的情况，“上扬曲线转变成下行的曲线，我认为不存在这样的可能性。”
”李
迅雷
房价2020年左右会全面下跌
中泰证券首席经济学家李迅雷表示，“房价泡沫肯定会破灭，我觉得可能在2020年左右或者是2019年，或者是2021年，在这个区间里面恐怕房价会跌”，而且这种下跌，是一线、二线、三线普跌。
决定房价有两个流：一个是人口流，一个是货币流。
经济趋势往下，城市化进程也在放缓，房价首先体现在人口现象，用人口可以解释很多城市房价的上涨。去年涨幅最大的两个城市，一个是合肥，一个是厦门，这两个城市人口流动量都是第一、第二位的。2016年房地产这么火爆，大连的房价是下跌，就是人口在减少，西安的房价也没有什么涨，因为它的人口是减少的。
从资金流来讲，像北上广深房价上涨更多是资金的集聚。上海不是上海本地人的上海，而是全国人的上海，纽约的房价比上海高，是因为纽约是全球的纽约，而不是美国的纽约。
房价2020年左右会进行全面性的下跌。“人口流不能够维持这么长时间，另外我们的货币增速也会随着经济增速的下降而下降。”
“任何的泡沫破裂都会造成恐慌性下跌，要跌的话一起跌，跌完之后该涨的还是会涨回来，中国经济毕竟还是有它的动力。”
”面对节节上涨的房价，限购限贷客观上能起到一定的市场降温作用。但是如何通过建立长效机制，让房子真正用来住？在博鳌论坛上，很多专家学者表示，要从供给侧入手。
李扬
城市化要和土地供应步调一致
在由新华网思客、华夏新供给经济学研究院联合举办的“未来金融：创新驱动与风险防范”思客会上，国家金融实验室理事长、中国社会科学院原学副院长李扬表示，应该放弃多轨的房地产政策，把已被高度复杂化的情况简单化。
李扬提出房价涨而土地供应减少的做法是错误的，他强调城市化的步调一定要和土地供应的步调一致。“城市化是要用地的，用地的地方要和城市化的步调一致，不一致就会出现紧缺。”
他认为，一定要控制地价占房价的比重。“地价就几万块钱，剩下都是利润，要控制。”
李扬同时谈到，所有针对开发商的调控措施，开发商都会通过房价上涨的方式转嫁给消费者，因此他建议大规模地减少税费。
此外，他认为各级政府基于房和地的税收体系需要整合，不要互相重叠、冲突。
最后，李扬提出，还是应该收紧和控制房价。“以前是全部统一，北京和乡村怎么能一样呢？现在的一市一策、一城一策非常好。”
”刘
世锦
一线城市高房价背后是供求关系的问题
国务院发展研究中心原副主任刘世锦在“新土改：探索与思考”分论坛上表示，一线城市高房价背后是供求关系的问题，根源在于城市化进程中供给侧的土地制度改革。“如果土地制度是刚性的，供给没有足够的弹性，房价很难降下来。”
他表示，土地供给始终跟不上城市发展的步伐，一线城市住宅用地占供地面积的比重大多在30%以下，而发达国家大城市这一比例最少在40%以上。“如果住宅用地占比能达到40%以上，农村集体建设用地和宅基地也能入市流转，房价还会这么高吗？”
”姚洋
最简单的办法是扩大容积率
北京大学国家发展研究院院长姚洋在“新土改：探索与思考”分论坛上表示，提高土地的供给量对抑制房价作用极小，要控制房价，最简单的办法是扩大容积率。
姚洋表示，中国全部建成区只有5万平方公里，是非常小的数字。土地供给弹性极小，但住房需求却是极具弹性的。他认为，提高土地的供给量对抑制房价作用极小，在需求弹性比较大的情况下，抑制需求更有效。如果说要控制房价，最简单的办法是什么？扩大容积率。
他表示，现在的低容积率“极其浪费”，一线城市的房子多数在10层左右，如果把所有的住房加倍，平均20层，供给就能上去。
姚洋同时表示，土地指标问题应该更加市场化。各个城市先有指标，然后流转，甚至可以跨省流动。在不发达的地方，指标多了就卖给发达地区，总量控制还是正确的。
”来源丨华尔街见闻、中国青年报、中新经纬等
整理丨王奇 制作丨王皓然
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